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专题：科技成长主线贯穿二季度 震荡上行中布局细分龙头

　　来源：地产十一言

　　深铁借钱给万科这事
，都可以拍部连续剧了。

　　5月12日晚，万科发布公告 ，又借了大股东深铁不超过25亿的借款额度 。代价是万科把在建工程 、库存
、甚至未来收益权全部打包抵押
。

　　2017年
，持续数年的“万宝之争 ”落幕，深圳市地铁集团有限公司以约664亿元受让华润、恒大等持有的万科股份 ，最终成为万科企业股份有限公司第一大股东。

　　自此
，万科从“职业经理人时代
”，逐步进入“深铁时代” 。

　　随着房地产大环境的变化 ，过去几年深铁与万科的角色
，从“轨道+地产 ”的绑定关系，逐渐进入了“输血+吸血”的角色
。

　　尤其是2024年以来 ， 随着房地产行业持续下行，万科融资渠道明显收缩
，深铁开始密集输血。

　　根据万科公告及权威媒体披露：

　　2025年2月，深铁向万科提供28亿元借款；

　　2025年2月下旬 ，再提供42亿元借款；

　　2025年4月
，再提供33亿元借款；

　　2025年5月，再提供15.52亿元借款 ，利率仅2.34%；

　　到2025年11月
，深铁年内累计向万科提供借款已达307.96亿元；

　　2026年5月12日，双方再签协议 ，新增不超过25亿元借款额度
，目前已实际发生23.59亿元 。

　　换句话说，过去两年 ，深铁对万科的直接资金支持
，已经超过330亿元
。

　　而且，输血方式也在发生变化。

　　过去 ，深铁要求万科拿万物云股权 、项目资产做质押；后来，随着风险加大
，双方甚至开始对220亿元借款重新签署补充协议，对抵押率
、担保方式重新调整 。

　　这次 ，在借款的交易公告里
，经营性房地产、存货等的担保物，抵押率是60%-100%；而非上市公司股权 、债权
、应收账款、项目未来可得收益权的担保物 ，抵押率是50%-100%
。

　　什么意思呢？

　　这不是指万科只抵押了资产的60%
，而是指借钱额度与资产价值的比例。

　　用一个简单的“当铺
”例子帮你理解 。

　　比如你有一块估价100万 的名表，以前（低抵押率时代） ，当铺说“规矩是抵押率60%”
，你只能借走60万，表押在那 ，你还有40万的价值空间。

　　而现在
，万科公告里的抵押率调整为 60%—100%，这意味着 ，最宽松情况（100%），你这块表值100万
，当铺（深铁）直接借你100万，相当于这块表100%的价值都被换成了债务
。

　　而最保守情况（60%） ，就是我依然承认你的表值100万
，但我只能借你60万。

　　一纸公告折射出一个残酷的现实：

　　万科与深铁补充协议中，将各类资产（房产 、股权、甚至未来收益权）的抵押率大幅上调 ，部分资产甚至允许100% 抵押 。这意味着万科的资产被“榨干 ”到了极限
，1块钱的资产要用来撬动1块钱的借款
。

　　换句话，也就是说——

　　万科已经“押上全部身价
”。

　　昔日地产优等生 ，如今靠“当铺思维”求生 。这不是救市
，是拿未来的空间换现在的生存
。

　　正是因为抵押率被拉满，万科不得不拿出所有能拿的东西。

　　 1． 核心资产“清仓式 ”质押：万科已将持有的 57.16% 万物云股权几乎全部质押 。万物云是万科旗下最优质的现金流资产 ，这相当于把“会下金蛋的母鸡
”押给了深铁
。

　　 2． 家底清单无限拉长：为了凑足抵押物
，抵押范围从传统的房产
、股权，扩展到了应收账款、项目未来可得收益权（还没赚到手的钱）。这已经不是“押房子” ，而是把“未来的希望 ”也押上了 。

　　 3．几乎没有腾挪空间：抵押率100%意味着资产价值与债务完全对等
。一旦资产市场价格稍有下跌，就会立刻触发“抵押不足
”的风险
，必须补充新的抵押物，否则就是违约。

　　简单来说 ，万科现在的处境就像